空置房要交物业费,一楼要交电梯费,依据在这里!

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《物权法》有两个司法解释:

1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会

第1466次会议通过)

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持

注解

以未签订物业服务合同为由,拒交物业费,法院不支持

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

注解

未装修未入住(未享受物业服务),不交物业费,法院不支持;住一楼的业主(无需使用电梯),为什么要交电梯电费和维保费的公摊费用。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

注解

住房租赁合同中,约定承租者缴纳物业费,但其没交,业主承担交费义务。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

注解

物业服务合同终止后,未签订新的合同,物业公司继续提供管理服务,能否收取物业费,关键看,业主委员会是否要求物业企业退出。如果没有要求物业公司退出,可以收;反之,不能收取。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

空置房为什么要交物业费?通俗易懂告诉您

01

物业公司提供的是公共服务,你没住,服务内容没减少,服务质量没降低。

02

物业服务的对象是全体业主,当然也包括你。你没享受到物业服务,不是物业不提供服务,而是因为你个人的原因,你没有居住。

03

业主不能以放弃权利为由拒绝履行义务。未居住的业主不能以“我没享受到服务”、“我不需要服务”等为理由而拒绝履行缴纳物业服务费的法定义务。

04

服务是商品。物业服务也是商品,既有使用价值,也有成本支出。天下没有免费的午餐。

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05

空置房不缴纳物业费,既侵犯了物业公司的合法权益,也侵犯了全体业主的切身利益。打个比喻,大家都按时足额缴纳物业费,小区可以种5颗树,因为个别业主不缴费,小区只能种三棵树。

06

业主缴纳物业费能够在一定程度上使房屋资产保值、增值。

空置房要不要交物业费,答案是肯定的。

置房业主要到房子看看

同时把物业费交啦~

空置房长期无人照料,设备设施容易损坏,造成业主自家房产受损,同时也可能殃及毗邻,从而形成物业管理纠纷。物业服务企业除应遵照法规收取空置房业主物业服务费之外,也应做好空置房业主的提醒和通知工作,避免不必要的损失。

目前,对空置房收取物业费这一问题业界存在较大的争论,各地立法也尚无统一标准可循。笔者认为,无论从物业服务企业生存与发展的需要,还是从“空置房”业主的利益考虑,“空置房”不但要缴物业管理费,而且要全额缴费;同样物业管理企业对“空置房”不但要管,而且必须要管好,以维护“空置房”业主与已入住业主双方的利益。

案例一

事件

吴某在扬州市西区早期开发的一个高档住宅小区有一套带阁楼的顶层房屋,闲置多年。每年物管数次通知催缴物业费,吴某总是以房屋无人居住为由拒绝缴费。

每年雨季前物管总是发信息或电话要求吴某将露台、阳台清扫干净,防止地漏堵塞,或者把钥匙放在管理处,委托管理处定期清扫,吴某却不以为然。结果2009年10月下旬,楼下业主电话告知吴某,因楼上长期无人清扫,阳台地漏堵塞,雨天阳台、室内积水无法排走,渗到楼下,导致楼下室内装修严重浸水、霉变,要求赔偿5万元。

吴某认为自己没有入住,楼下损失与他无关,结果楼下业主一怒之下将吴某告到法院。在物管出面协调下,楼下业主作出让步,同意庭外调解,最后吴某赔偿了楼下业主2万多元。事后吴某主动到物业服务中心补缴了物业费,并留了一把钥匙给服务中心,委托其今后定期帮忙打扫。

解析

像吴某这样长期空置的房屋,如果不定期检查打扫,对毗邻业主会造成侵害,同样对空置房业主本身也是一种损失。在保修期内通过不定期检查会及时发现质量问题,这样就可以由物业服务中心通知建设单位免费维修解决。如果不检查,一旦过了保修期,就需要业主自行解决。

这个案例说明空置房的物管费应该全额缴纳,因为物管公司对空置房的管理,在人力与成本方面要比非空置房相对付出得更多,如果业主委托物业代为检查与清扫的话,物业还要承担一定的责任。

同样,空置房的业主应及时缴纳物业费、积极配合物业工作,以避免造成对毗邻业主的损害,保证物业的价值,达到物业与业主双赢的局面。

案例二

事件

张某为了方便小孩上学,在学校施教段内买了一套二手房居住,原先购买的一套底层住房由于装修较为高档,所以没能出租,就成了空置房。张某搬家时也没有通知物业服务中心,也没有将新的居住地点告诉物业。

张某搬走后,物业电话提醒张某经常回来查看房子,防止排污管道堵塞,污水倒流户内(该房底层无车库,加上老城区排污系统容易堵塞),同时把欠缴的物业费缴清。

张某认为空置房没有必要交物业费,为了躲避物业公司电话催缴物业费,更换了联系方式,即使偶尔回到空置房看看也不到物管公司缴费。2009年12月初,楼上业主发现卫生间排污管道有堵塞现象,请物业联系张某,协助疏通。当时因张某原登记的电话已停止使用,无法联系,此事不了了之。

2010年元旦假期期间,张某想出售该空置房,带人来看房时发现室内木地板地坪全泡在污水中,墙面壁纸、天花板全是霉斑,卫生间地坪积了几公分的脏水……整个屋内臭气薰天。购房人本想买了就住,但此种情况需要花几万元重新装修,于是不再打算购房。

张某想找楼上业主算帐,楼上业主说不是他家责任;要求物业疏通、清扫、赔偿损失,物管告知已超过保修期,自己处理。

张某一气之下打电话给新闻媒体,想给物业曝光,反映物业公司对公共设施的维修、维护工作没做好,要求物业公司赔偿损失。媒体记者到物业公司了解、核实情况后,未予播出。

张某无奈之下,给室内一地污水的现场拍照作为证据,将楼上共用一根排污管道的几户业主和物业公司一起告到法院,要求赔偿一切损失。法院在向物业和楼上业主了解情况后,作了庭外调解:物管公司免去张某欠缴的二千多元物业费,楼上业主承担管道疏通、室内清扫的费用,其余室内装修恢复由张某自行解决。

解析

张某的空置房全年的物管费只有四百多元,空置五年也只有二千多元,为了不缴物业费改了联系方式,最后损失的却是自己。物管公司对空置房的管理不但是为了防止因房屋空置的原因造成毗邻房产的损害,同样也是为了防止空置房内的财产免受损失,而空置房的业主们不理解物管公司的苦衷,只有到了自己受到损失后才后悔,为时已晚了。

对于空置房业主而言,在小区的公共区域和公共设备设施上同小区其他业主一样都有一定比例的份额,无论住与不住,物管公司对小区每个业主都占有份额的公共区域和公共设备设施进行了管理与服务,因此按合同全额交纳服务费用是每一个小区业主的应有责任与义务。

物业服务企业在项目承接查验前,根据合同约定的服务等级与相应的收费标准,按小区的建筑面积,测算了服务成本与人员配置。小区存在的空置房,虽然适当减少了生活垃圾的投放量,但物管保洁、绿化、保安等相关人员的配置并没有因此而减少,相反为了防止因空置房的增加所引起的毗邻房产之间的侵害(如上述二个案例),额外地增加了工作量与成本支出,因此我国部分地方规定降低空置房物业收费标准是不可取的。

空置房的日常管理

购买房屋后入不入住,是业主的自由与权利。因此物业服务企业应从接管查验交房开始,及时了解业主的购房意向,建立健全空置房业主档案,尤其是联系电话与通信地点等方面信息,并把类似上述与空置房相关联的案例等整理成册发给空置房业主,认真做好缴费重要性的宣传工作,以得到空置房业主的理解与支持,确保空关房物业费的收缴率。对于本地政府部门已规定空置房收费标准,要严格按照规定收费。

对于数次催缴仍拒绝缴费的空置房业主,物业公司要制作催费相关信函和空置房日常检查、防止造成毗邻房产不必要损失的通知等文字资料,及时整理归档,以备通过法律途径解决纠纷和催缴物业费时作为证据资料。

结合小区空置房实际情况与管理需要,编写《给空置房业主的一封信》,分别寄发给空置房业主。信中应强调以下几点:

1、提醒业主,定期清扫阳台(或露台),确保地漏、排水畅通,防止雨天积水渗漏到楼下,造成不必要的经济损失。

2、如发现渗漏水等质量问题,及时到物业服务中心报修,如物业尚在保修期内则可避免自己承担维修责任。

3、与楼上楼下业主互留联系电话,一旦需要空置房业主与楼上、楼下业主协助解决时,便于相互之间的联系与沟通。

4、每次检查清扫后,必须关好外墙门窗和户内水电开关,切断总电、水源。

5、业主如果自己没有时间定期检查打扫,可以把钥匙放在物业服务中心,填写委托单,委托物业公司代为检查、清扫,处理相关事宜。

每当雨雪季节,物业公司应逐一通知、提醒空置房业主。也可根据空置房业主的需求,为其提供房屋代租、代售等特约服务项目,在方便空置房业主的同时,也为物业公司增加收入。

原文始发于微信公众号(物业管理资讯平台):空置房要交物业费,一楼要交电梯费,依据在这里!

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